Τι ισχύει για τις νέες εμπορικές και επαγγελματικές μισθώσεις;
Μάθε όλες τις νέες ρυθμίσεις που ισχύουν για τις εμπορικές και επαγγελματικές μισθώσεις από τον Δικηγόρο κ. Ηλία Τασσόπουλο…
1. Από τις 28-2-2014 ισχύουν νέες ρυθμίσεις στις επαγγελματικές και εμπορικές μισθώσεις (καταστήματα, γραφεία κλπ.), οι οποίες πια διαφοροποιούνται ανάλογα με το αν πρόκειται για νέα μίσθωση, μίσθωση δηλ. που συνάπτεται μετά την παραπάνω ημερομηνία, ή για παλαιά μίσθωση, μίσθωση δηλ. που προϋπήρχε.
2. Εκείνο που έχει ιδιαίτερη σημασία είναι ότι οι νέες μισθώσεις, εκτός από ελάχιστες υποχρεωτικές εκ του νόμου ρυθμίσεις (Π.Δ. 34/1995), με κυριότερη την νέα ελάχιστη νόμιμη 3ετή διάρκειά τους, διέπονται πια πρωτίστως από τις όποιες συμφωνίες κάνουν τα μέρη μεταξύ τους, τους συμβατικούς δηλαδή όρους του μισθωτηρίου και εν συνεχεία από τις διατάξεις του Αστικού Κώδικα (πολλές εκ των οποίων είναι ενδοτικού δικαίου, δηλαδή τα μέρη μπορούν να συμφωνήσουν διαφορετικά από αυτές). Επίσης, με την κατάργηση πολλών από τις μέχρι τώρα ισχύουσες διατάξεις του νόμου για τις εμπορικές μισθώσεις (ΠΔ 34/1995), αφήνεται το περιθώριο στα μέρη να συμφωνήσουν με διαφορετικούς όρους τα ζητήματα για τα οποία πλέον δεν υπάρχει ρύθμιση στον νόμο, όπως λ.χ. το δικαίωμα πρόωρης αποχώρησης του μισθωτή από το μίσθιο, το οποίο πλέον δεν ρυθμίζεται από τον νόμο, ή το δικαίωμα καταγγελίας της μίσθωσης από τον εκμισθωτή για τους ίδιους λόγους που ίσχυαν μέχρι τώρα και που πλέον καταργούνται (ανοικοδόμηση κλπ.).
3. Από τα παραπάνω γίνεται αντιληπτός ο βαρύνων ρόλος του δικηγόρου στην διαπραγμάτευση και σύνταξη των όρων ενός νέου συμφωνητικού μίσθωσης.
4. Ειδικότερα, για τις νέες μισθώσεις, ισχύουν συνοπτικά τα εξής:
–Καταργείται η 12ετής νόμιμη (ελάχιστη) διάρκεια της μίσθωσης, η οποία γίνεται πια 3ετής, ως ελάχιστη υποχρεωτικά διάρκεια. Μπορεί, ωστόσο, να συμφωνηθεί μικρότερη διάρκεια με νεώτερη μεταξύ των μερών συμφωνία με έγγραφο βεβαίας χρονολογίας.
–Ο μισθωτής, εκτός αντίθετης συμφωνίας, δεν έχει πλέον την δυνατότητα από τον νόμο να αποχωρήσει πρόωρα από το μίσθιο, όπως ίσχυε μέχρι τώρα που μπορούσε να λύσει με καταγγελία τη μίσθωση έναν μόλις χρόνο μετά την έναρξή της με 3μηνη έγγραφη προειδοποίησή του και καταβολή αποζημίωσης 1 μηνιαίου μισθώματος. Πρόκειται για μία πολύ σημαντική διαφοροποίηση των μισθώσεων που συνάπτονται μετά την άνω ημερομηνία, καθόσον ο μισθωτής δεσμεύεται πια από την 3ετή ελάχιστη (νόμιμη) διάρκεια ή την τυχόν μεγαλύτερη αυτής που θα συμφωνήσει με τον εκμισθωτή. Όπως προαναφέρθηκε, μπορεί, ωστόσο, να συμφωνηθεί διαφορετική ρύθμιση μεταξύ των μερών και να προβλέπεται τέτοιο δικαίωμα, ακόμη και με ευνοϊκότερους από το προϊσχύον καθεστώς όρους.
–Ο εκμισθωτής δεν έχει πια την δυνατότητα από τον νόμο να καταγγείλει τη μίσθωση για τους λόγους που ίσχυαν μέχρι τώρα, δηλαδή για ιδιόχρηση, ανοικοδόμηση, ιδιοκατοίκηση, δημιουργία κύριας κατοικίας, κατεδάφιση ετοιμόρροπου, ακόμη και για πτώχευση του μισθωτή. Η τελευταία, μάλιστα, περίπτωση είναι ιδιαίτερα σημαντική, καθόσον ο εκμισθωτής, ακόμη και αν ο μισθωτής κηρυχθεί σε πτώχευση (πράγμα σύνηθες πια, δυστυχώς), αδυνατεί να λύσει εγκαίρως την μίσθωση και καλείται πια να αναμένει να δει εάν θα εξοφλούνται ή όχι τα ενοίκια από τον σύνδικο ή κάποιον άλλον λόγο για να αποδεσμευθεί από την μίσθωσή του. Μπορεί, όμως, όπως προαναφέρθηκε, να υπάρξει διαφορετική ρύθμιση των θεμάτων αυτών στο μισθωτήριο συμφωνητικό, κατόπιν διαπραγμάτευσης και συμφωνίας μεταξύ των μερών.
–Καταργείται, επίσης, όλως αδικαιολόγητα, η δυνατότητα του εκμισθωτή να αναρτήσει πινακίδες για νέα εκμίσθωση του μισθίου λόγω επικείμενης λήξης της υπάρχουσας, όπως ομοίως καταργείται και η δυνατότητα του μισθωτή να αναρτά πινακίδα στο μίσθιο για την νέα διεύθυνσή του για ένα 6μηνο από τότε που αποχωρεί, ενώ καταργείται και η δυνατότητα του εκμισθωτή να επισκέπτεται το μίσθιο με υποψήφιους νέους μισθωτές.
–Εισάγεται, επίσης, μία νέα ρύθμιση για τις νέες μισθώσεις, σύμφωνα με την οποία η καταγγελία της μίσθωσης γίνεται εγγράφως και τα έννομα αποτελέσματά της επέρχονται 3 μήνες από την κοινοποίησή της. Εφόσον η ρύθμιση αυτή θεωρηθεί ότι είναι έγκυρη και ισχυρή και ότι πράγματι δεν έχει τεθεί εκ παραδρομής, όπως έχει ήδη σχολιασθεί, υποχρεώνει, φρονούμε, τον μισθωτή ή τον εκμισθωτή, όταν συντρέχει λόγος καταγγελίας της μίσθωσης (λ.χ. για σπουδαίο λόγο) να τηρούν την εν λόγω έγγραφη προ 3μηνου προειδοποίηση.
–Μία άλλη επίσης σημαντική αλλαγή είναι η κατάργηση της υποχρεωτικής εκ του νόμου (και εκτός πια πραγματικότητας) «αποκατάστασης της άυλης εμπορικής αξίας» λόγω συμπλήρωσης 12ετίας του μισθωτή στο μίσθιο, που ανερχόταν σε 24 μηνιαία μισθώματα(!), τα οποία όφειλε, υπό το προηγούμενο καθεστώς, να καταβάλει ο εκμισθωτής στον μισθωτή κατά την λήξη της μίσθωσης με την συμπλήρωση του χρόνου αυτού, εκτός αν επέλεγε να παραμείνει ο μισθωτής στο μίσθιο, οπότε παρατεινόταν η μίσθωση για άλλα ακόμη 4 (ήτοι συνολικά 16) έτη.
5. Για τις παλιές μισθώσεις (αυτές δηλ. που έχουν συναφθεί, παραταθεί, ανανεωθεί πριν τις 28-2-2014, καθώς και εκείνες των οποίων έχει λήξει η 12ετής διάρκεια και δεν έχουν μετατραπεί υπό το παλαιό καθεστώς σε 16ετείς), λόγω της εκτάσεως και του ενδιαφέροντος των θεμάτων θα αναφερθούμε σε επόμενο άρθρο μας.
